Il mutuo è una tipologia di finanziamento che offre numerosi vantaggi sia al mutuatario, ovvero colui che richiede i soldi per l’acquisto di un immobile, sia per la banca, dato che quest’ultima otterrà un vantaggio economico a lungo termine nel concedere il denaro. Al fine di ammortizzare le tempistiche piuttosto lunghe per recuperare i propri investimenti, diverse banche negli anni hanno deciso di utilizzare il mutuo come forma di investimento, attraverso la cartolarizzazione. Il termine utilizzato è mutuo cartolarizzato: vediamo insieme cosa vuol dire e quali sono i rischi per il mutuatario.
Cos’è un mutuo cartolarizzato e come funziona
Il termine cartolarizzazione indica un particolare procedimento finanziario attraverso cui una banca potrà utilizzare il mutuo come forma di investimenti aggiuntivo, trasformandolo in un prodotto finanziario che a sua volta potrà vendere. Questo procedimento potrà essere svolto attraverso il supporto di una società esterna che viene identificata con il termine di società veicolo, la quale ha la funzione di creare un mutuo cartolarizzato.
Ma come funziona il procedimento? La banca che ha concesso un mutuo, cede parte del suo contratto alla società veicolo, ottenendo in cambio una determinata somma di denaro e rientrando quindi del denaro che ha investito a lungo termine.
La società veicolo a sua volta emette delle obbligazioni a titolo di garanzia dell’acquisto effettuato che a sua volta saranno immesse sul mercato e da cui otterrà un guadagno. In questo modo un prodotto finanziario come il mutuo, si trasforma in una moneta di scambio economica, ovvero in carta, diventando quindi un mutuo cartolarizzato.
La cartolarizzazione dei mutui è un procedimento che può essere effettuato sia in ambito privato sia in quello pubblico e porta diversi vantaggi sia direttamente alle banche sia indirettamente al mutuatario. Infatti nel primo caso un istituto di credito avrà l’opportunità di recuperare l’investimento effettuato attraverso il mutuo, monetizzandolo e al contempo ridurre anche i rischi in caso di mancato adempimento del contratto. Dall’altro lato questo procedimento finanziario permette all’istituto di credito di abbassare i costi per concedere un prestito, offrendo maggiori opportunità al cliente di ottenere condizioni economiche più vantaggiose.
Quali sono i rischi del mutuo cartolarizzato per il mutuatario
Il sistema di cartolarizzazione è una realtà prevista e regolata dalla legge e che in linea di massima non influenza l’altro soggetto che fa parte del contratto di mutuo ovvero il mutuatario. Infatti la cartolarizzazione di un mutuo, non interviene sulla natura del contratto stesso, il quale verrà trasferito da un soggetto a un altro, ovvero dalla banca alla società veicolo e quindi il mutuatario non sarà direttamente interessato alla cartolarizzazione del mutuo.
Infatti con questa procedura finanziaria non si determineranno cambiamenti per quanto riguarda l’importo del mutuo, le rate e gli interessi applicati, i quali rimarranno identici. Il mutuatario continuerà a versare quanto dovuto alla banca, la quale avendo cartolarizzato il mutuo trasferirà l’importo alla società veicolo.
In base alla legge, la banca non dovrà coinvolgere il mutuatario nella cartolarizzazione, ma dovrà solo metterlo a conoscenza del procedimento finanziario di cui è stato oggetto il mutuo. Una volta effettuata la cartolarizzazione l’istituto di credito dovrà inviare una lettere al mutuatario in cui comunicare che il mutuo è stato cartolarizzato.
Cosa succede in caso di rinegoziazione del mutuo cartolarizzato o surroga
Un mutuo cartolarizzato non determina rischi per il mutuatario, in linea di massima, dato che comunque il rapporto di pagamento rimane lo stesso, ma la cartolarizzazione determina una serie di limiti alla possibilità del mutuatario di richiede un’eventuale modifica del contratto di mutuo, con una surroga o una rinegoziazione.
Cosa accade in questi casi?
• Surroga: questa parola identifica la possibilità del mutuatario, in base alla Legge Bersani, di trasferire il proprio mutuo a un’altra banca, per sfruttare interessi più vantaggiosi o condizioni economiche migliori. Ciò è sempre possibile, ma se vi è un mutuo cartolarizzato la situazione appare più complicata, dato che sarà necessario trasferire anche il contratto di cartolarizzazione all’altra banca, processo non sempre facile e accettato.
• Rinegoziazione: alcune banche offrono l’opportunità di cambiare i termini che sono alla base del contratto di mutuo con condizioni diversi, per esempio per gli importi finali, per quanto riguarda eventuali piano di ammortamento e valore delle rate, attraverso la rinegoziazione. Anche in questo caso come nella surroga, il mutuo cartolarizzato determina dei limiti per il mutuatario. Infatti non si potrà facilmente ottenere la rinegoziazione dato che prevede un netto cambiamento del contratto di cartolarizzazione che dovrà essere rinegoziato.